Warum es zählt
Die AfA-Basis bestimmt deine Steuerersparnis — für Jahrzehnte.
Die Kaufpreisaufteilung klingt nach Formalität. In Wahrheit ist sie eine der größten Stellschrauben für die Rendite deiner Kapitalanlage-Immobilie.
Bei 200.000 € Kaufpreis macht der Unterschied zwischen 65 % und 80 % Gebäudeanteil über 50 Jahre 12.600 € mehr Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz.
So funktioniert's
In 4 Schritten zur Kaufpreisaufteilung.
Kaufpreis eingeben
Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis deiner Immobilie.
Bodenrichtwert nachschlagen
Aus dem BORIS-Portal deines Bundeslandes — kostenlos abrufbar.
Grundstücksdaten eintragen
Grundstücksfläche und Miteigentumsanteil (bei ETW) aus Kaufvertrag oder Teilungserklärung.
AfA-Satz & Steuersatz wählen
Abhängig vom Baujahr und deinem persönlichen Grenzsteuersatz.
Der Rechner zeigt dir sofort: anteiliger Grundstückswert, Gebäudewert (AfA-Basis), Gebäudeanteil in Prozent, jährliche Abschreibung und Steuerersparnis über 1, 10 und 50 Jahre.
Drei Wege
BMF-Arbeitshilfe vs. Rechner vs. Gutachten.
BMF-Arbeitshilfe
Vereinfachtes Sachwertverfahren per Excel. Vom Finanzamt akzeptiert. Nachteil: konservativer Gebäudeanteil, umständlich zu bedienen.
Akzeptiert, aber oft konservativ
Dieser Rechner
Gleicher Grundansatz: Grundstückswert = Bodenrichtwert × anteilige Fläche. Gebäudewert = Kaufpreis minus Grundstückswert. Ersteinschätzung in Sekunden.
Fundierte Ersteinschätzung
Gutachten
Sachverständiger bewertet individuell. Kann höheren Gebäudeanteil begründen. Lohnt sich ab ca. 5 % mehr Gebäudeanteil.
Optimiert, lohnt sich ab 250.000 €
Rechenbeispiel
Wann sich ein Gutachten rechnet.
Bei 400.000 € Kaufpreis und 800 € Gutachtenkosten: Amortisation nach 5 Jahren. Danach 45 weitere Jahre Steuerersparnis.
Dieser Rechner liefert eine Ersteinschätzung auf Basis des Bodenrichtwerts. Für die Steuererklärung empfiehlt sich die BMF-Arbeitshilfe oder — bei höherem Kaufpreis — ein Sachverständigengutachten.
FAQ
Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung.
Kaufpreisaufteilung berechnen.
Grundstückswert, Gebäudeanteil, AfA-Basis und Steuerersparnis — in Sekunden.
Was ist die Kaufpreisaufteilung?
Die Kaufpreisaufteilung teilt den Kaufpreis einer Immobilie in Grundstückswert und Gebäudewert auf. Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich über die AfA abgeschrieben werden — daher ist die Aufteilung entscheidend für Ihre Steuerersparnis.
Wie berechne ich die Kaufpreisaufteilung?
Sie benötigen den Kaufpreis, die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert (kostenlos über BORIS abrufbar). Unser Rechner ermittelt daraus den Grundstückswert und den Gebäudeanteil — die Basis für Ihre AfA-Berechnung.
Akzeptiert das Finanzamt meine Kaufpreisaufteilung?
Das Finanzamt prüft die Plausibilität. Die Methode über den Bodenrichtwert (Sachwertverfahren) wird von der Finanzverwaltung grundsätzlich anerkannt. Bei stark abweichenden Werten kann das Finanzamt eine eigene Berechnung vornehmen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Über das BORIS-Portal (Bodenrichtwertinformationssystem) Ihres Bundeslandes. Die Abfrage ist in den meisten Bundesländern kostenlos. Sie benötigen die Adresse oder das Flurstück der Immobilie.
Wie hoch ist die AfA bei Vermietung?
Bei Gebäuden ab Baujahr 2023 beträgt die AfA 3 % pro Jahr (lineare Abschreibung über ca. 33 Jahre). Bei älteren Gebäuden gilt der Satz von 2 % über 50 Jahre. Sonderabschreibungen können zusätzlich möglich sein.
Wie wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf den Cashflow aus?
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA und desto mehr Steuern sparen Sie. Nutzen Sie nach der Kaufpreisaufteilung den Steuerrechner Vermietung, um den Cashflow nach Steuern zu berechnen — inkl. AfA, Zinsen und Hausgeld.