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Kostenloser Renditerechner

Vier Renditen.
Eine Immobilie.

Die meisten Rechner zeigen nur die Bruttomietrendite — eine Zahl, die Nebenkosten, Finanzierung und Steuern ignoriert. Unser Rechner berechnet alle vier Renditekennzahlen: von Brutto bis nach Steuern.

Kostenlos. Ohne Registrierung. Daten bleiben lokal.

Mietrendite Rechner
4,8 %
Brutto klingt gut
3,5 %
Netto wird ehrlicher
5,1 %
Nach Steuern zählt

Vier Renditen

Von Brutto bis nach Steuern.

1

Bruttomietrendite

Schneller Marktvergleich. Ignoriert Nebenkosten, Finanzierung, Steuern.

2

Nettomietrendite

Rendite nach echten Kosten. Ignoriert Finanzierung und Steuern.

3

EK-Rendite vor Steuern

Hebeleffekt der Finanzierung sichtbar. Ignoriert Steuern.

4

EK-Rendite nach Steuern

Was wirklich bei dir ankommt. Die einzige vollständige Kennzahl.

So funktioniert’s

4 Eingaben. Alle Renditen.

1

Kaufdaten

Kaufpreis, Nebenkosten und Gebäudeanteil für die AfA-Berechnung.

2

Mieteinnahmen & Kosten

Jahreskaltmiete und nicht umlagefähige Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklage).

3

Finanzierung

Darlehenssumme, Zinssatz und Tilgung deines Annuitätendarlehens.

4

Steuerparameter

Persönlicher Grenzsteuersatz und AfA-Satz nach Baujahr.

Der Rechner zeigt dir:

Bruttomietrendite — Jahreskaltmiete / Kaufpreis
Nettomietrendite — Nach Abzug nicht umlagefähiger Kosten
Cashflow vor und nach Steuern — Monatlich auf deinem Konto
EK-Rendite nach Steuern — Die einzige vergleichbare Kennzahl
Jetzt berechnen

Der Hebel

Warum Finanzierung die Rendite verändert.

Wenn die Nettomietrendite über dem Fremdkapitalzins liegt, erhöht jeder geliehene Euro die Eigenkapitalrendite — das ist der Leverage-Effekt. Der Rechner zeigt dir, wie stark dieser Hebel bei deiner Immobilie wirkt.

Liegt die Nettomietrendite unter dem Darlehenszins, dreht sich der Hebel um: Mehr Fremdkapital senkt dann die EK-Rendite. Der Rechner macht diesen Kipppunkt sichtbar.

Kosten

Was in die nicht umlagefähigen Kosten gehört.

Die Nettomietrendite berücksichtigt alle laufenden Kosten, die du als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kannst. Typische Positionen:

  • Verwaltungskosten der Hausverwaltung
  • Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
  • Nicht umlagefähige Betriebskosten
  • Mietausfallwagnis (ca. 2–4 % der Jahreskaltmiete)
  • Reparaturen und Instandhaltung

Faustregel: Rechne mit 20–30 % der Jahreskaltmiete als Faustregel für nicht umlagefähige Kosten.

Dieser Rechner liefert eine vereinfachte Erstjahresberechnung. Für eine vollständige Analyse über die gesamte Haltedauer — inklusive Tilgungsverlauf, AfA-Entwicklung und Mietsteigerungen — empfehlen wir den Steuerrechner Vermietung.

FAQ

Häufige Fragen zur Mietrendite.

Als Faustregel gelten 4–6 % als solide. Aber die Bruttomietrendite allein sagt wenig aus — erst die EK-Rendite nach Steuern zeigt, ob sich das Investment wirklich lohnt. Eine Immobilie mit 4 % Brutto kann nach Steuern deutlich besser dastehen als eine mit 6 %.
Die Nettomietrendite bezieht alle laufenden Kosten ein, ignoriert aber die Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich dein eingesetztes Kapital verzinst — inklusive Hebeleffekt durch Fremdkapital und ggf. Steuervorteil.
Weil die steuerliche Absetzung von AfA, Zinsen und nicht umlagefähigen Kosten das zu versteuernde Ergebnis senkt. Bei einem negativen steuerlichen Ergebnis bekommst du Steuern zurück — das erhöht den Cashflow und damit die EK-Rendite.
Die Tilgung ist kein Verlust — sie baut Vermögen auf. Dein Mieter zahlt über die Kreditrate dein Darlehen ab. Diesen Vermögenszuwachs zu ignorieren, würde die tatsächliche Rendite deines Eigenkapitals deutlich unterschätzen.
Vergleiche immer die EK-Rendite nach Steuern mit der Nachsteuerrendite deines ETFs. Nur so sind beide Anlageklassen vergleichbar. Beachte: Die Immobilienrendite enthält einen Hebeleffekt, den ETFs ohne Lombardkredit nicht haben.
Der Rechner zeigt eine Erstjahresbetrachtung. Über die Jahre ändern sich Zinsbindung, Restschuld, Miethöhe und AfA-Basis. Für eine Mehrjahresprojektion empfehlen wir den Steuerrechner Vermietung.

Alle vier Renditen berechnen.

Brutto, Netto, EK vor und nach Steuern — in Sekunden.

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+Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite teilt die Jahresmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Kosten (Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung). Die Nettomietrendite ist realistischer — und fast immer niedriger.

+Welche Mietrendite ist gut?

Als Faustregel gilt: Bruttomietrendite ab 5 % ist solide, ab 7 % sehr gut. Nettomietrendite ab 3,5 % ist akzeptabel, ab 5 % gut. In Großstädten sind die Renditen oft niedriger, dafür ist die Wertsteigerung höher.

+Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite bezieht den jährlichen Überschuss (Miete minus alle Kosten und Steuern) auf das eingesetzte Eigenkapital. Durch den Hebel der Finanzierung kann sie deutlich über der Mietrendite liegen.

+Warum ist die Mietrendite nach Steuern wichtig?

Die AfA und absetzbare Zinsen senken Ihre Steuerlast erheblich. Ein Objekt mit 3 % Nettomietrendite kann nach Steuern effektiv 4 bis 5 % Eigenkapitalrendite bringen. Ohne Steuerbetrachtung treffen Sie die falsche Entscheidung.

+Welche Kosten gehen in die Nettomietrendite ein?

Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten und Mietausfallrisiko. Unser Rechner berücksichtigt alle relevanten Positionen.

+Wie berechne ich die Rendite nach Steuern?

Die Mietrendite allein reicht nicht — der Steuereffekt durch AfA und Zinsabzug kann die Eigenkapitalrendite stark verändern. Nutzen Sie nach der Renditeberechnung den Steuerrechner Vermietung für den Cashflow nach Steuern und den Kaufpreisaufteilung Rechner für die optimale AfA-Basis.