Der Unterschied
Was dieser Rechner kann, was andere nicht können.
Interhyp, Baufi24, Sparkasse — alle großen Portale bieten Mietrendite-Rechner. Aber keiner rechnet nach Steuern. Dabei ändert die steuerliche Betrachtung das Ergebnis fundamental:
Negativer Cashflow wird profitabel
Eine Immobilie mit negativem Cashflow vor Steuern kann durch AfA und Zinsabzug nach Steuern profitabel sein.
Positiver Cashflow schrumpft
Eine Immobilie mit positivem Cashflow vor Steuern sieht nach Steuern oft deutlich weniger attraktiv aus.
Echte Vergleichbarkeit
Die EK-Rendite nach Steuern ist die einzige Kennzahl, die dein Investment mit ETFs oder Festgeld vergleichbar macht.
So funktioniert’s
4 Eingaben. 1 echtes Ergebnis.
Kaufdaten eingeben
Kaufpreis, Nebenkosten und den Gebäudeanteil für die AfA-Berechnung.
Mieteinnahmen & Kosten
Jahreskaltmiete, Hausgeld und den nicht umlage-fähigen Anteil.
Finanzierung eintragen
Darlehenssumme, Zinssatz und Tilgung deines Annuitätendarlehens.
Steuersatz angeben
Dein persönlicher Grenzsteuersatz bestimmt die Steuerersparnis.
Der Rechner zeigt dir:
AfA
Der stille Steuervorteil bei Vermietung.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der größte steuerliche Hebel bei vermieteten Immobilien. Du setzt jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts als Werbungskosten ab — obwohl kein Euro dafür fließt.
Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet, nicht auf den Grundstückswert. Die Aufteilung ist eine der wichtigsten Stellschrauben für deine Steuerlast.
Hausgeld
Was davon steuerlich absetzbar ist.
Beim Hausgeld einer Eigentumswohnung wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten unterschieden. Nur der nicht umlagefähige Anteil ist als Werbungskosten absetzbar — typischerweise 25–40 % des Hausgelds.
Nicht umlagefähig sind z.B. Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage selbst ist steuerlich erst absetzbar, wenn sie tatsächlich für Reparaturen ausgegeben wird.
Rendite
Wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet.
Eine vermietete Immobilie ist kein Sparbuch. Die echte Rendite setzt sich aus drei Komponenten zusammen:
Laufender Cashflow
Mieteinnahmen minus alle Kosten und Steuern.
Vermögensaufbau
Dein Mieter zahlt über die Kreditrate dein Darlehen ab (Tilgung).
Wertsteigerung
Langfristige Preisentwicklung der Immobilie (nicht garantiert).
Unser Rechner bildet die ersten beiden Komponenten ab. Die Wertsteigerung bleibt bewusst außen vor, weil sie nicht vorhersagbar ist.
Dieser Rechner liefert eine vereinfachte Ersteinschätzung. Für eine vollständige steuerliche Betrachtung — insbesondere bei Sonderabschreibungen, Denkmalschutz oder mehreren Immobilien — konsultiere einen Steuerberater.
FAQ
Häufige Fragen zum Steuerrechner.
Was bleibt nach Steuern von der Miete übrig?
Das hängt von Ihrem Steuersatz, der AfA, den Zinsen und den laufenden Kosten ab. Unser Rechner berechnet den Cashflow nach Steuern für Ihre konkrete Situation — mit allen relevanten Positionen.
Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
Zinsen (nicht Tilgung), AfA auf den Gebäudeanteil, Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen, Fahrtkosten und Verwaltungskosten. Der Rechner berücksichtigt alle wesentlichen Positionen.
Wie funktioniert die AfA bei Vermietung?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, den Gebäudeanteil Ihrer Immobilie über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Bei Neubau ab 2023: 3 % pro Jahr, bei älteren Gebäuden: 2 % pro Jahr. Das senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Was ist die Eigenkapitalrendite nach Steuern?
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Rendite Ihr eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet — nach Abzug aller Kosten und Steuern. Durch den Hebeleffekt der Finanzierung kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher sein als die Mietrendite.
Lohnt sich eine vermietete Immobilie steuerlich?
Steuerliche Vorteile allein sollten nie der einzige Grund für eine Immobilieninvestition sein. Aber die Kombination aus AfA, absetzbaren Zinsen und laufenden Kosten kann Ihre Steuerlast erheblich senken — besonders bei höheren Einkommen.
Welche anderen Rechner gibt es für Immobilien-Investoren?
Für eine vollständige Analyse nutzen Sie zusätzlich den Kaufpreisaufteilung Rechner (AfA-Basis ermitteln), den Mietrendite Rechner (Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite) und den Spekulationssteuer Rechner (Steuerlast bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist).