Der Bodenrichtwert ist die Schlüsselgröße für die Kaufpreisaufteilung deiner Immobilie. Er bestimmt, wie viel vom Kaufpreis auf das Grundstück entfällt — und damit, wie viel über die AfA abgeschrieben werden kann. Ein höherer Bodenrichtwert bedeutet weniger Gebäudeanteil und weniger Steuerersparnis. Ein niedrigerer Bodenrichtwert bedeutet mehr AfA.
Trotzdem wissen viele Investoren nicht, wo sie den Wert finden, welcher Stichtag relevant ist und wie sie ihn für Eigentumswohnungen korrekt anwenden.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in €/m² für eine bestimmte Zone an. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden auf Basis tatsächlicher Grundstücksverkäufe ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert.
Der Wert bezieht sich auf ein unbebautes, erschlossenes Grundstück in typischer Lage der jeweiligen Zone. Abweichungen durch Topografie, Zuschnitt oder Erschließungszustand werden nicht berücksichtigt — der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, kein Einzelgutachten.
BORIS: So findest du den Bodenrichtwert
BORIS steht für Bodenrichtwertinformationssystem. Jedes Bundesland betreibt ein eigenes Portal, in dem die Bodenrichtwerte kostenlos abrufbar sind.
Die wichtigsten Portale sind boris.nrw.de (Nordrhein-Westfalen), bodenrichtwerte.bayern.de (Bayern), boris-bw.de (Baden-Württemberg), boris.berlin.de (Berlin), boris-hessen.de (Hessen) und geoportal-hamburg.de (Hamburg). Für alle anderen Bundesländer findest du den Zugang über die zentrale Seite bodenrichtwerte-boris.de.
So gehst du vor: Öffne das Portal deines Bundeslandes. Gib die Adresse deiner Immobilie ein. Der Bodenrichtwert wird in €/m² angezeigt, zusammen mit dem Stichtag. Notiere den Wert zum Stichtag, der deinem Kaufdatum am nächsten liegt.
Welcher Stichtag ist relevant?
Für die Kaufpreisaufteilung zählt der Bodenrichtwert zum Zeitpunkt des Erwerbs — also das Datum des notariellen Kaufvertrags. Die meisten BORIS-Portale zeigen historische Werte, sodass du den passenden Stichtag auswählen kannst.
Wenn der exakte Kaufzeitpunkt zwischen zwei Stichtagen liegt, nimm den nächstgelegenen. Bei großen Abweichungen zwischen den Stichtagen kann eine zeitanteilige Interpolation sinnvoll sein — in der Praxis akzeptieren Finanzämter aber meist den nächstgelegenen Stichtag.
Sonderfall Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung gehört dir nicht das gesamte Grundstück, sondern nur ein Miteigentumsanteil (MEA). Den findest du in der Teilungserklärung.
Berechnung des anteiligen Grundstückswerts:
Grundstückswert = Bodenrichtwert × Gesamtgrundstücksfläche × Miteigentumsanteil
Beispiel: Bodenrichtwert 250 €/m², Grundstück 800 m², MEA 82,45/1000 (= 8,245 %) → 250 × 800 × 0,08245 = 16.490 € anteiliger Grundstückswert
Bei einem Kaufpreis von 200.000 € ergibt das: → Gebäudeanteil: (200.000 − 16.490) / 200.000 = 91,8 %
Eigentumswohnungen haben oft einen sehr hohen Gebäudeanteil, weil der Grundstücksanteil bei vielen Einheiten auf einem Grundstück gering ist. Das ist steuerlich vorteilhaft.
Wenn der Bodenrichtwert zu hoch erscheint
In teuren Innenstadtlagen können Bodenrichtwerte von 1.000–5.000 €/m² den Grundstücksanteil massiv in die Höhe treiben und den Gebäudeanteil drücken. In solchen Fällen kann sich ein Gutachten lohnen, das den tatsächlichen Grundstückswert individuell bewertet.
Gründe für einen niedrigeren Grundstückswert als den Bodenrichtwert: ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, Lärmbelastung, Altlasten, eingeschränkte Nutzbarkeit, Denkmalschutz-Auflagen.
Ein Sachverständigengutachten kostet 500–1.500 €, kann aber bei Immobilien in teuren Lagen die AfA-Basis erheblich verbessern.
Fehler, die teuer werden
Fehler 1: Bodenrichtwert zum falschen Stichtag. Der Wert ändert sich alle zwei Jahre. Ein Bodenrichtwert von 2024 bei einem Kauf im Jahr 2020 kann deutlich abweichen — und die AfA-Basis verfälschen.
Fehler 2: Gesamtgrundstück statt Miteigentumsanteil. Bei ETW den vollen Grundstückswert ansetzen ist der häufigste Rechenfehler. Immer den MEA aus der Teilungserklärung berücksichtigen.
Fehler 3: BMF-Arbeitshilfe ungeprüft übernehmen. Die Arbeitshilfe nutzt ein vereinfachtes Sachwertverfahren, das in manchen Fällen zu einem unnötig niedrigen Gebäudeanteil führt. Prüfe das Ergebnis immer gegen die Bodenrichtwert-Methode.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist kein abstraktes Verwaltungsdatum — er bestimmt für Jahrzehnte, wie viel Steuern du auf deine Mieteinnahmen sparst. Nimm dir die fünf Minuten, den Wert über BORIS abzurufen, und rechne die Kaufpreisaufteilung einmal sauber durch.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Immobilie?
Über das BORIS-Portal deines Bundeslandes — kostenlos und online. Die zentrale Einstiegsseite ist bodenrichtwerte-boris.de. Dort gibst du die Adresse ein und erhältst den Wert in €/m² mit Stichtag.
Welchen Stichtag muss ich für die Kaufpreisaufteilung nehmen?
Den Bodenrichtwert zum Zeitpunkt deines notariellen Kaufvertrags. Die meisten BORIS-Portale zeigen historische Werte. Nimm den Stichtag, der deinem Kaufdatum am nächsten liegt.
Wie berechne ich den Grundstückswert bei einer Eigentumswohnung?
Bodenrichtwert × Gesamtgrundstücksfläche × dein Miteigentumsanteil (MEA). Den MEA findest du in der Teilungserklärung. Bei vielen Einheiten auf einem Grundstück ist der Anteil gering — was einen hohen Gebäudeanteil und damit mehr AfA bedeutet.
Was tun, wenn der Bodenrichtwert den Gebäudeanteil zu stark drückt?
In teuren Innenstadtlagen kann ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein. Der Gutachter bewertet individuelle wertmindernde Faktoren wie ungünstigen Zuschnitt, Lärmbelastung oder Altlasten — und kann so einen niedrigeren Grundstückswert begründen.
Unser Kaufpreisaufteilung Rechner zeigt dir sofort, wie sich der Bodenrichtwert auf Gebäudeanteil, AfA und Steuerersparnis auswirkt.
Weiterführende Rechner: Um zu sehen, wie sich der Gebäudeanteil auf den Cashflow auswirkt, nutze den Steuerrechner Vermietung. Die Mietrendite nach Steuern zeigt die Gesamtrentabilität deiner Immobilie.