Die Frage \u201eImmobilie oder ETF?\u201c wird oft mit Bauchgef\u00fchl beantwortet. Immobilien-Fans verweisen auf den Hebeleffekt, ETF-Fans auf die Einfachheit und Diversifikation. Was beiden Seiten oft fehlt: ein fairer Zahlenvergleich auf derselben Basis.
Dieser Artikel zeigt, wie du die Eigenkapitalrendite deiner Immobilie korrekt berechnest — und wie du sie mit der Nachsteuer-Rendite eines ETF-Sparplans vergleichst.
Die Formel: EK-Rendite nach Steuern
Die Eigenkapitalrendite nach Steuern inkl. Tilgung ber\u00fccksichtigt alle relevanten Geldfl\u00fcsse:
Formel:
EK-Rendite = (Cashflow nach Steuern pro Jahr + Tilgung pro Jahr) \u00f7 eingesetztes Eigenkapital \u00d7 100
Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern \u2212 (steuerliches Ergebnis \u00d7 Steuersatz)
Steuerliches Ergebnis = Mieteinnahmen \u2212 nicht umlegbare Kosten \u2212 Zinsen \u2212 AfA
Eigenkapital = Kaufpreis + Kaufnebenkosten \u2212 Darlehenssumme
Rechenbeispiel Immobilie
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 \u20ac |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 20.000 \u20ac |
| Eigenkapital | 40.000 \u20ac |
| Darlehen | 180.000 \u20ac (3,5 % Zins, 2 % Tilgung) |
| Jahreskaltmiete | 9.600 \u20ac |
| Nicht umlegbare Kosten | 1.800 \u20ac/Jahr |
| Geb\u00e4udeanteil 70 %, AfA 2 % | 2.800 \u20ac/Jahr |
| Grenzsteuersatz | 42 % |
Cashflow vor Steuern: 9.600 \u2212 1.800 \u2212 9.900 (Rate) = \u22122.100 \u20ac/Jahr
Steuerliches Ergebnis: 9.600 \u2212 1.800 \u2212 6.300 (Zinsen) \u2212 2.800 (AfA) = \u22121.300 \u20ac
Steuereffekt: \u22121.300 \u00d7 42 % = \u2212546 \u20ac (Erstattung)
Cashflow nach Steuern: \u22122.100 + 546 = \u22121.554 \u20ac/Jahr
Tilgung: 180.000 \u00d7 2 % = 3.600 \u20ac/Jahr
EK-Rendite: (\u22121.554 + 3.600) \u00f7 40.000 \u00d7 100 = 5,1 %
Rechenbeispiel ETF
Zum Vergleich: Dieselben 40.000 \u20ac in einen Welt-ETF investiert.
Historische Rendite globaler Aktien-ETFs (MSCI World): ca. 7\u20138 % p.a. vor Steuern (langfristiger Durchschnitt). Nehmen wir konservativ 7 %.
Abgeltungssteuer: 26,375 % (25 % + 5,5 % Soli) auf Gewinne. Bei thesaurierenden ETFs greift die Vorabpauschale, bei aussch\u00fcttenden die direkte Besteuerung.
Teilfreistellung: Aktien-ETFs erhalten 30 % Teilfreistellung. Effektiver Steuersatz damit: 26,375 % \u00d7 70 % = 18,46 %.
Nachsteuer-Rendite ETF: 7 % \u00d7 (1 \u2212 18,46 %) = 5,71 %
Der Vergleich
| Kennzahl | Immobilie | ETF |
|---|---|---|
| Eingesetztes Kapital | 40.000 \u20ac | 40.000 \u20ac |
| Rendite nach Steuern | 5,1 % | 5,7 % |
| Liquidit\u00e4t | Sehr niedrig | Hoch |
| Diversifikation | Ein Objekt | ~1.500 Unternehmen |
| Zeitaufwand | Hoch | Minimal |
| Hebeleffekt | Ja (Fremdfinanzierung) | Nein (nur EK) |
| Inflationsschutz | Ja (Mietsteigerung + Sachwert) | Ja (Unternehmensgewinne) |
| Wertsteigerung | Nicht in Rendite enthalten | Im Kurs enthalten |
Was der Vergleich verschweigt
Die Renditen oben sind vergleichbar, aber drei Faktoren kippen das Bild je nach Situation:
Pro Immobilie: Die Wertsteigerung der Immobilie ist in den 5,1 % nicht enthalten. Historisch steigen deutsche Immobilienpreise um 2\u20133 % p.a. Das w\u00fcrde die Gesamtrendite auf 7\u20138 % heben. Au\u00dferdem ist nach 10 Jahren Haltedauer der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Pro ETF: ETF-Renditen enthalten die Wertsteigerung bereits. Kein Klumpenrisiko (ein Mieter, ein Standort, ein Objekt). Kein Verwaltungsaufwand. Keine Instandhaltungskosten. Keine Mietausf\u00e4lle. Sofort liquidierbar.
Die ehrliche Antwort: Beide Anlageklassen haben ihre Berechtigung. Immobilien sind ein Werkzeug f\u00fcr diszipliniertes Sparen mit Hebeleffekt. ETFs sind ein Werkzeug f\u00fcr breite Diversifikation mit minimalem Aufwand. Die meisten erfolgreichen Investoren nutzen beides.
Wann die Immobilie gewinnt
Die EK-Rendite der Immobilie steigt in drei Szenarien deutlich: bei niedrigen Zinsen (unter 2 %) explodiert der Hebeleffekt, bei hohen Steuers\u00e4tzen (42 %+) wird der AfA-Vorteil massiv, und in Wachstumsm\u00e4rkten kommt die Wertsteigerung obendrauf.
In unserem Beispiel: Bei 2 % Zins statt 3,5 % steigt die EK-Rendite nach Steuern von 5,1 % auf 8,3 %. Das schl\u00e4gt fast jedes ETF-Portfolio.
Wann der ETF gewinnt
Bei hohen Zinsen (4 %+) und niedrigen Mietrenditen (unter 4 % brutto) kippt der Hebeleffekt und dr\u00fcckt die EK-Rendite unter das ETF-Niveau. Auch bei kurzer geplanter Haltedauer (unter 10 Jahre) ist der ETF \u00fcberlegen, weil die Spekulationssteuer und die hohen Transaktionskosten der Immobilie die Rendite belasten.
Fazit: Erst rechnen, dann entscheiden
Der Vergleich \u201eImmobilie vs. ETF\u201c l\u00e4sst sich nicht pauschal beantworten. Er h\u00e4ngt von Zinsniveau, Steuersatz, Mietrendite, Haltedauer und pers\u00f6nlicher Lebenssituation ab.
Was du tun kannst: Rechne die EK-Rendite nach Steuern f\u00fcr deine konkrete Immobilie durch und vergleiche sie mit der realistischen Nachsteuer-Rendite deines ETF-Portfolios.
Häufige Fragen: Immobilie vs. ETF
Ist eine Immobilie oder ein ETF die bessere Geldanlage?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei niedrigen Zinsen und hohem Steuersatz gewinnt oft die Immobilie dank Hebeleffekt und AfA. Bei hohen Zinsen und kurzer Haltedauer ist der ETF überlegen. Die meisten erfolgreichen Investoren nutzen beides.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite meiner Immobilie?
Formel: (Cashflow nach Steuern pro Jahr + Tilgung pro Jahr) geteilt durch eingesetztes Eigenkapital × 100. Der Cashflow nach Steuern berücksichtigt AfA und Zinsabzug — das ist der entscheidende Unterschied zur Bruttomietrendite.
Warum hat meine Immobilie negativen Cashflow, aber positive Rendite?
Weil die Tilgung kein Aufwand ist, sondern Vermögensaufbau. -256 € Cashflow plus 300 € Tilgung = +44 € effektiver Vermögenszuwachs pro Monat. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt diesen Effekt — der reine Cashflow nicht.
Welche Teilfreistellung gilt bei Aktien-ETFs?
Aktien-ETFs erhalten 30 % Teilfreistellung. Von 26,375 % Abgeltungssteuer werden nur 70 % fällig — effektiver Steuersatz: ca. 18,5 %. Bei einer Bruttorendite von 7 % bleiben so ca. 5,7 % nach Steuern.
Weiterführende Rechner: Um die steuerliche Seite genauer zu betrachten, nutze den Steuerrechner Vermietung für den Cashflow nach Steuern. Die Kaufpreisaufteilung zeigt, wie du die AfA-Basis deiner Immobilie optimierst.