Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage bewerten willst, begegnest du sofort zwei Kennzahlen: Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Beide werden in Immobilienanzeigen, Maklerexpos\u00e9s und Finanzportalen verwendet — oft ohne zu erkl\u00e4ren, was sie wirklich aussagen und wo ihre Grenzen liegen.
Dieser Artikel zeigt die Formeln, rechnet ein konkretes Beispiel durch und erkl\u00e4rt, warum beide Kennzahlen allein nicht ausreichen, um eine Kaufentscheidung zu treffen.
Die Formeln
Bruttomietrendite:
Jahreskaltmiete \u00f7 Kaufpreis \u00d7 100
Die einfachste Variante. Keine Kosten, keine Nebenkosten, keine Finanzierung. Rein: Was bringt die Miete im Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis?
Nettomietrendite:
(Jahreskaltmiete \u2212 nicht umlegbare Kosten) \u00f7 (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) \u00d7 100
Die realistischere Variante. Ber\u00fccksichtigt die echten Kosten und die echte Investitionssumme.
Rechenbeispiel
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 \u20ac |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 20.000 \u20ac |
| Jahreskaltmiete | 9.600 \u20ac (800 \u20ac/Monat) |
| Nicht umlegbare Kosten | 1.800 \u20ac/Jahr |
Bruttomietrendite: 9.600 \u00f7 200.000 \u00d7 100 = 4,80 %
Nettomietrendite: (9.600 \u2212 1.800) \u00f7 (200.000 + 20.000) \u00d7 100 = 7.800 \u00f7 220.000 \u00d7 100 = 3,55 %
Der Unterschied: 1,25 Prozentpunkte. In absoluten Zahlen: Die Bruttomietrendite suggeriert 9.600 \u20ac Ertrag auf 200.000 \u20ac Investition. Die Nettomietrendite zeigt 7.800 \u20ac auf 220.000 \u20ac — ein deutlich realistischeres Bild.
Was die Bruttomietrendite kann und was nicht
Die Bruttomietrendite taugt f\u00fcr genau eine Sache: den schnellen Marktvergleich. Wenn du 10 Wohnungen auf Immoscout vergleichst, gibt dir die Bruttomietrendite einen Anhaltspunkt, welche Objekte relativ gesehen teuer oder g\u00fcnstig sind.
F\u00fcr alles andere ist sie unbrauchbar. Sie ignoriert Kaufnebenkosten (die je nach Bundesland 7\u201315 % betragen), nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, Finanzierung und den gesamten Steuereffekt. Eine Wohnung mit 4,8 % Bruttomietrendite in NRW (6,5 % Grunderwerbsteuer) ist eine v\u00f6llig andere Investition als eine mit 4,8 % in Sachsen (3,5 % Grunderwerbsteuer).
Was die Nettomietrendite kann und was nicht
Die Nettomietrendite ist deutlich besser, weil sie echte Kosten und die echte Investitionssumme ber\u00fccksichtigt. Sie zeigt die Objektrendite — was die Immobilie selbst erwirtschaftet, unabh\u00e4ngig davon, wie du sie finanzierst.
Aber auch sie hat Grenzen. Sie ignoriert den Finanzierungshebel: Wer 90 % finanziert, hat eine v\u00f6llig andere Eigenkapitalrendite als jemand, der bar zahlt — bei identischer Nettomietrendite. Und sie ignoriert Steuern: Die AfA kann das steuerliche Ergebnis ins Negative dr\u00fccken, was den Cashflow nach Steuern verbessert.
Warum nur die Rendite nach Steuern z\u00e4hlt
Die Eigenkapitalrendite nach Steuern inkl. Tilgung ist die einzige Kennzahl, die alle relevanten Faktoren ber\u00fccksichtigt: Kaufpreis und Nebenkosten, laufende Bewirtschaftungskosten, Finanzierung (Zins und Tilgung), Steuereffekt (AfA, Zinsabzug) und Verm\u00f6gensaufbau durch Tilgung.
In unserem Beispiel: Bei 180.000 \u20ac Darlehen (3,5 % Zins, 2 % Tilgung), 70 % Geb\u00e4udeanteil und 42 % Grenzsteuersatz ergibt sich eine EK-Rendite nach Steuern von 5,1 % — trotz negativem monatlichen Cashflow von \u2212130 \u20ac.
Diese Zahl sagt dir, ob dein Eigenkapital besser in der Immobilie arbeitet oder in einem ETF-Sparplan.
Richtwerte: Was ist eine \u201egute\u201c Rendite?
| Standort | Bruttomietrendite | Nettomietrendite |
|---|---|---|
| A-Lage (M\u00fcnchen, Frankfurt) | 2,0\u20133,5 % | 1,5\u20132,5 % |
| B-Lage (Leipzig, Hannover) | 4,0\u20135,5 % | 3,0\u20134,0 % |
| C-Lage (Chemnitz, Bremerhaven) | 6,0\u20139,0 % | 4,5\u20137,0 % |
Hohe Rendite bedeutet nicht automatisch gutes Investment. C-Lagen bieten hohe Renditen, aber auch h\u00f6heres Leerstandsrisiko, schwierigere Mietersuche und unsichere Wertentwicklung. A-Lagen bieten niedrige Renditen, aber Wertstabilit\u00e4t, sichere Vermietung und perspektivische Mietsteigerungen.
Fazit
Bruttomietrendite: zum schnellen Vergleich — nicht f\u00fcr Kaufentscheidungen. Nettomietrendite: als Objektkennzahl solide — aber ohne Finanzierung und Steuern unvollst\u00e4ndig. Die EK-Rendite nach Steuern: das einzige vollst\u00e4ndige Bild.
H\u00e4ufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
Das hängt von der Lage ab. In A-Lagen (München, Frankfurt) sind 2–3,5 % normal, in B-Lagen (Leipzig, Hannover) 4–5,5 %, in C-Lagen 6–9 %. Eine hohe Bruttomietrendite allein sagt aber wenig — Leerstandsrisiko und Nebenkosten machen den Unterschied.
Warum reicht die Nettomietrendite nicht für eine Kaufentscheidung?
Die Nettomietrendite ignoriert zwei entscheidende Faktoren: den Finanzierungshebel und Steuern. Wer 90 % finanziert, hat eine völlig andere Eigenkapitalrendite als ein Barzahler. Und die AfA kann das steuerliche Ergebnis ins Negative drücken, was den Cashflow verbessert.
Welche Rendite-Kennzahl sollte ich für die Kaufentscheidung nutzen?
Die Eigenkapitalrendite nach Steuern inkl. Tilgung. Sie berücksichtigt alle Faktoren: Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, Steuern und Vermögensaufbau. Nur diese Kennzahl zeigt, ob dein Eigenkapital besser in der Immobilie arbeitet oder in einem ETF.
Nutze unseren Mietrendite Rechner, um alle vier Rendite-Ebenen f\u00fcr deine konkrete Immobilie zu berechnen.
Weiterf\u00fchrende Rechner: F\u00fcr den Cashflow nach Steuern nutze den Steuerrechner Vermietung. Die Kaufpreisaufteilung zeigt, wie du die AfA-Basis optimierst. Und falls du \u00fcber einen Verkauf nachdenkst: Spekulationssteuer berechnen.