Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste steuerliche Hebel bei vermieteten Immobilien. Jedes Jahr setzt du einen Teil des Gebäudewerts als Werbungskosten in der Anlage V ab — ohne dass ein Euro von deinem Konto fließt. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast.
Trotzdem verschenken viele Vermieter Geld, weil sie die Stellschrauben nicht kennen. Dieser Artikel erklärt, wie die AfA funktioniert, welcher AfA-Satz für dich gilt und warum die Kaufpreisaufteilung die größte unterschätzte Optimierungsmöglichkeit ist.
Welcher AfA-Satz gilt für deine Immobilie?
Das Einkommensteuergesetz kennt drei AfA-Sätze für Wohngebäude, abhängig vom Baujahr:
2,0 % linear (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG) Gilt für: Wohngebäude mit Fertigstellung ab 01.01.1925. Abschreibungsdauer: 50 Jahre. Das ist der Standardfall für die meisten Immobilien.
2,5 % linear (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG) Gilt für: Wohngebäude mit Fertigstellung vor dem 01.01.1925. Abschreibungsdauer: 40 Jahre. Der erhöhte Satz berücksichtigt die kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer älterer Gebäude.
3,0 % degressiv (§ 7b EStG) Gilt für: Neubauten mit Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 01.10.2023. Das Jahressteuergesetz 2024 hat diese degressive AfA eingeführt. Wichtig: Sie gilt nur für Gebäude, die bestimmte Effizienzvorgaben erfüllen (QNG oder EH40-Standard).
Sonderfall Denkmalschutz (§ 7i EStG): Für denkmalgeschützte Gebäude kannst du Sanierungskosten mit 9 % über 8 Jahre und dann 7 % über 4 Jahre abschreiben. Das ist der stärkste AfA-Hebel überhaupt — aber nur für die Sanierung, nicht für den Kaufpreis des Gebäudes.
Die Berechnung: AfA-Basis richtig bestimmen
Die AfA wird nicht vom Kaufpreis berechnet, sondern nur vom Gebäudeanteil. Das Grundstück nutzt sich nicht ab und wird daher nicht abgeschrieben.
Formel: AfA pro Jahr = Kaufpreis × Gebäudeanteil × AfA-Satz
Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Gebäudeanteil 70 %, AfA-Satz 2 % → 200.000 € × 70 % × 2 % = 2.800 €/Jahr
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart das: 2.800 € × 42 % = 1.176 €/Jahr an Steuern.
Über 50 Jahre AfA-Laufzeit ergibt das eine Gesamtsteuerersparnis von 58.800 € — auf den Gebäudewert von 140.000 €. Das sind 42 Cent Steuervorteil pro abgeschriebenem Euro.
Kaufpreisaufteilung: Die größte Stellschraube
Der Gebäudeanteil bestimmt die AfA-Basis — und damit über Jahrzehnte die Steuerlast. Hier liegt das größte Optimierungspotenzial.
Wer bestimmt den Gebäudeanteil?
Im Kaufvertrag wird selten eine Aufteilung genannt. Das Finanzamt nutzt dann die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung. Diese basiert auf dem Sachwertverfahren und kommt oft zu einem Gebäudeanteil von 50–70 %.
Das Problem: Die BMF-Arbeitshilfe tendiert dazu, den Gebäudeanteil eher konservativ anzusetzen. Ein unabhängiges Gutachten kann einen höheren Gebäudeanteil begründen — typischerweise 70–85 %.
Rechenbeispiel: 10 % mehr Gebäudeanteil
| Parameter | BMF-Aufteilung | Gutachten |
|---|---|---|
| Gebäudeanteil | 65 % | 75 % |
| AfA-Basis | 130.000 € | 150.000 € |
| Jährliche AfA | 2.600 € | 3.000 € |
| Steuerersparnis/Jahr (42 %) | 1.092 € | 1.260 € |
| Differenz | +168 €/Jahr | |
| Über 50 Jahre | +8.400 € |
Ein Gutachten kostet 500–1.500 €. Im Beispiel hat es sich im dritten Jahr amortisiert — und spart dann 47 weitere Jahre lang Geld.
BORIS: Den Bodenrichtwert selbst prüfen
Der Bodenrichtwert ist die wichtigste Eingangsgröße für die Kaufpreisaufteilung. Über das BORIS-Portal (Bodenrichtwertinformationssystem) kannst du den aktuellen Bodenrichtwert für jede Adresse in Deutschland kostenlos abrufen.
Die Formel: Grundstückswert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche (bzw. anteilige Fläche bei Eigentumswohnungen)
Ein hoher Bodenrichtwert (Innenstadtlage) drückt den Gebäudeanteil. Ein niedriger Bodenrichtwert (Randlage) erhöht den Gebäudeanteil. Bei Eigentumswohnungen wird der Bodenrichtwert auf den Miteigentumsanteil am Grundstück umgelegt.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15-%-Grenze
Achtung bei Renovierungen in den ersten drei Jahren nach Kauf: Wenn die Instandhaltungskosten (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Das bedeutet: Statt sofortigem Abzug werden sie über die AfA verteilt — also über 40 oder 50 Jahre.
Beispiel: Gebäudeanteil 140.000 € × 15 % = 21.000 €. Renovierst du in den ersten drei Jahren für mehr als 21.000 €, wird der gesamte Betrag der AfA zugeschlagen.
Das ist nicht immer schlecht (die AfA-Basis steigt), aber es verzögert den Steuereffekt erheblich.
Fazit: AfA ist kein Selbstläufer
Die AfA bei vermieteten Immobilien ist ein mächtiger Steuerhebel — aber nur, wenn du die Grundlagen richtig anwendest. Der Gebäudeanteil, der AfA-Satz und die Berücksichtigung von Sonderfällen wie Denkmalschutz oder anschaffungsnahen Herstellungskosten machen den Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer steueroptimierten Kapitalanlage.
Häufige Fragen zur AfA bei Vermietung
Welcher AfA-Satz gilt für meine vermietete Immobilie?
Für Wohngebäude ab Baujahr 1925 gilt 2 % linear (50 Jahre). Für Gebäude vor 1925 sind es 2,5 % (40 Jahre). Neubauten ab Oktober 2023 können 3 % degressiv abschreiben, sofern sie Effizienzvorgaben erfüllen.
Wird die AfA vom Kaufpreis oder vom Gebäudeanteil berechnet?
Nur vom Gebäudeanteil. Das Grundstück nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Die Kaufpreisaufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil ist daher entscheidend für die Höhe deiner AfA.
Lohnt sich ein Gutachten für die Kaufpreisaufteilung?
Ab einem Kaufpreis von ca. 250.000 € fast immer. Ein Gutachten kostet 500–1.500 € und kann den Gebäudeanteil um 5–15 Prozentpunkte erhöhen. Bei 10 % mehr Gebäudeanteil auf 200.000 € Kaufpreis sparst du rund 168 € zusätzlich pro Jahr — über 50 Jahre summiert sich das auf über 8.000 €.
Was passiert mit der AfA bei Immobilienverkauf?
Die beanspruchte AfA mindert die fortgeführten Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist erhöht das den Spekulationsgewinn. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei — die AfA-Ersparnis war dann ein echter Gewinn.
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Weiterführende Rechner: Für die optimale AfA-Basis ist die Kaufpreisaufteilung entscheidend. Die Mietrendite nach Steuern zeigt die Gesamtrentabilität. Und bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist: Spekulationssteuer berechnen.