Das Hausgeld einer vermieteten Eigentumswohnung ist nicht vollständig steuerlich absetzbar. Nur der nicht umlagefähige Anteil zählt als Werbungskosten in der Anlage V. Der umlagefähige Anteil wird über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergereicht — und ist damit steuerlich neutral.
Klingt einfach, sorgt aber regelmäßig für Fehler in der Steuererklärung. Dieser Artikel klärt auf.
Was ist Hausgeld überhaupt?
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den Eigentümer einer Wohnung an die WEG-Verwaltung zahlen. Es deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums und die Bildung von Rücklagen.
Typische Bestandteile sind Betriebskosten wie Wasser, Müllabfuhr und Versicherungen (umlagefähig), Verwaltungskosten für den Verwalter und Bankgebühren (nicht umlagefähig), sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (Sonderfall).
Umlagefähig vs. nicht umlagefähig
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Alles, was nicht in der BetrKV steht, ist nicht umlagefähig — und damit als Werbungskosten absetzbar.
Umlagefähig (nicht absetzbar, da vom Mieter erstattet): Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Aufzug, Straßenreinigung, Beleuchtung, Schornsteinfeger.
Nicht umlagefähig (als Werbungskosten absetzbar): Hausverwaltung (Verwalterhonorar), Bankgebühren der WEG, Kontoführungsgebühren, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Sondereigentum direkt absetzbar), sowie Kosten für Eigentümerversammlungen.
Faustregel: 25–40 % des Hausgelds sind typischerweise nicht umlagefähig. Bei teurem Verwalter oder hohen Reparaturumlagen kann der Anteil höher sein.
Der Sonderfall Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist die häufigste Fehlerquelle. Viele Vermieter setzen die monatliche Zuführung zur Rücklage direkt in der Anlage V als Werbungskosten an. Das ist falsch.
Die Regel: Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist nicht sofort absetzbar. Sie wird erst dann zu Werbungskosten, wenn das Geld tatsächlich für Reparaturen oder Instandhaltung ausgegeben wird — also wenn die WEG eine Maßnahme beschließt und bezahlt.
In der Praxis: Du musst die Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung abwarten. Dort steht, welche Instandhaltungsmaßnahmen im Jahr durchgeführt und bezahlt wurden. Diese tatsächlichen Ausgaben sind absetzbar — nicht die Zuführung.
Beispiel:
- Monatliche Rücklage-Zuführung: 80 €/Monat = 960 €/Jahr
- Tatsächliche Instandhaltungsausgaben der WEG im Jahr: 1.200 €
- Dein Anteil (z.B. 12 % Miteigentumsanteil): 144 €
- Absetzbar: 144 € (nicht 960 €)
In manchen Jahren gibt die WEG deutlich mehr aus als zugeführt wird (Dach, Heizung, Fassade) — dann ist der absetzbare Betrag höher als die Rücklagenzuführung.
Anlage V richtig ausfüllen
In der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung trägst du Mieteinnahmen und Werbungskosten getrennt ein.
Zeile 13–14: Mieteinnahmen. Die Kaltmiete plus erhaltene Nebenkosten-Vorauszahlungen.
Zeile 33–51: Werbungskosten. Hier kommen rein: Darlehenszinsen (Zeile 37), AfA (Zeile 33), Verwaltungskosten, tatsächlich verausgabte Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten.
Nicht reinschreiben: Tilgung (ist Vermögensaufbau, kein Aufwand), umlagefähige Betriebskosten (werden vom Mieter erstattet), Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (erst bei Verausgabung).
Optimierungstipp: Hausgeld-Zusammensetzung prüfen
Nicht jede WEG-Verwaltung schlüsselt das Hausgeld sauber auf. Fordere von deiner Verwaltung die detaillierte Jahresabrechnung an, die klar zwischen umlagefähigen Betriebskosten, nicht umlagefähigen Verwaltungskosten und Instandhaltung trennt.
Wenn dein Verwalter pauschal abrechnet, musst du selbst aufschlüsseln. Tipp: Die Einladung zur Eigentümerversammlung und der Wirtschaftsplan zeigen die Kostenstruktur.
Fazit
Beim Hausgeld als Vermieter gilt: Nicht alles ist absetzbar, aber mehr als viele denken — wenn man die Zusammensetzung versteht. Prüfe die nicht umlagefähigen Kosten, warte die Jahresabrechnung für die Instandhaltungsrücklage ab und trage die richtigen Beträge in die Anlage V ein.
Häufige Fragen zum Hausgeld bei Vermietung
Ist das Hausgeld komplett steuerlich absetzbar?
Nein. Nur der nicht umlagefähige Anteil — also Verwaltungskosten, Bankgebühren und tatsächlich verausgabte Instandhaltung — zählt als Werbungskosten. Der umlagefähige Anteil wird über die Nebenkosten an den Mieter weitergereicht.
Kann ich die Instandhaltungsrücklage sofort absetzen?
Nein. Die monatliche Zuführung zur Rücklage ist nicht sofort absetzbar. Erst wenn die WEG tatsächlich Geld für Reparaturen ausgibt, wird dein Anteil zu Werbungskosten. Maßgeblich ist die Jahresabrechnung der Hausverwaltung.
Wie viel vom Hausgeld ist typischerweise nicht umlagefähig?
Als Faustregel sind 25–40 % des Hausgelds nicht umlagefähig. Der genaue Anteil hängt vom Verwalterhonorar und den Reparaturumlagen ab. Fordere eine detaillierte Aufschlüsselung von deiner WEG-Verwaltung an.
Wo trage ich das Hausgeld in der Steuererklärung ein?
In der Anlage V unter Werbungskosten (Zeile 33–51). Trage nur den nicht umlagefähigen Teil ein. Tilgung, umlagefähige Betriebskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gehören nicht in die Anlage V.
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