Du hast eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft — oder überlegst es. Die zentrale Frage: Was bleibt am Ende wirklich übrig, wenn das Finanzamt seinen Anteil hat?
Die Antwort ist komplizierter als „Miete minus Kredit", denn die steuerliche Betrachtung verändert das Ergebnis in beide Richtungen. Manche Immobilien sehen vor Steuern schlecht aus und sind nach Steuern profitabel. Andere verlieren nach Steuern deutlich an Attraktivität.
Dieser Artikel zeigt dir die vollständige Rechnung — Schritt für Schritt, mit konkreten Zahlen.
Schritt 1: Der Cashflow vor Steuern
Bevor wir uns mit Steuern beschäftigen, brauchen wir den reinen Geldfluss. Nehmen wir ein konkretes Beispiel:
Beispiel-Wohnung:
- Kaufpreis: 200.000 €
- Kaufnebenkosten: 10 % (20.000 €) → Gesamtinvestition: 220.000 €
- Eigenkapital: 40.000 € — Darlehen: 180.000 €
- Zinssatz: 3,5 % — Tilgung: 2 %
- Jahreskaltmiete: 9.600 € (800 €/Monat)
- Hausgeld: 250 €/Monat (davon 35 % nicht umlagefähig)
Monatliche Kreditrate: 180.000 € × (3,5 % + 2 %) / 12 = 825 €
Cashflow vor Steuern: 800 € (Miete) − 250 € (Hausgeld) − 825 € (Rate) = −275 €/Monat
Negativ. Die meisten Rechner hören hier auf — und du denkst: schlechtes Investment. Aber die steuerliche Betrachtung dreht das Bild.
Schritt 2: Das steuerliche Ergebnis (Anlage V)
Das Finanzamt rechnet anders als dein Bankkonto. Drei entscheidende Unterschiede:
1. Die Tilgung zählt nicht. Die monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung. Aber nur die Zinsen sind steuerlich absetzbar. Die Tilgung ist Vermögensaufbau — kein Aufwand.
Jährliche Zinsen: 180.000 € × 3,5 % = 6.300 €
2. Die AfA kommt dazu. Die Absetzung für Abnutzung ist ein Steuer-Geschenk: Du setzt jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts ab, obwohl kein Euro fließt.
- Gebäudeanteil: 70 % von 200.000 € = 140.000 €
- AfA-Satz: 2 % (Baujahr nach 1925)
- Jährliche AfA: 140.000 € × 2 % = 2.800 €
3. Nur nicht umlagefähiges Hausgeld zählt. Den umlagefähigen Teil (Betriebskosten) trägst du zwar vor, bekommst ihn aber über die Nebenkostenabrechnung zurück.
Nicht umlagefähiges Hausgeld: 250 € × 35 % × 12 = 1.050 €/Jahr
Steuerliches Ergebnis: 9.600 € (Miete) − 6.300 € (Zinsen) − 2.800 € (AfA) − 1.050 € (nicht umlagef. Hausgeld) = −550 €
Ein steuerlicher Verlust von 550 €. Dieser Verlust mindert dein zu versteuerndes Einkommen aus anderen Quellen — zum Beispiel dein Gehalt.
Schritt 3: Die Steuerersparnis
Angenommen, dein persönlicher Grenzsteuersatz liegt bei 42 % (plus Soli wäre es etwas mehr, der Einfachheit halber rechnen wir mit 42 %).
Steuerersparnis: 550 € × 42 % = 231 €/Jahr bzw. 19 €/Monat
Das klingt wenig. Aber die Rechnung zeigt: Das Finanzamt gibt dir Geld zurück, weil dein steuerliches Ergebnis negativ ist. Bei einem positiven steuerlichen Ergebnis würdest du stattdessen Steuern nachzahlen.
Schritt 4: Der echte Cashflow nach Steuern
Cashflow nach Steuern: −275 € + 19 € = −256 €/Monat
Immer noch negativ. Aber — und das ist der entscheidende Punkt — du baust gleichzeitig Vermögen auf.
Schritt 5: Die vollständige Renditebetrachtung
Die monatliche Tilgung beträgt: 180.000 € × 2 % / 12 = 300 €/Monat
Dieses Geld ist nicht weg. Es reduziert deine Restschuld — bezahlt von deinem Mieter (indirekt).
Gesamte Vermögensbildung:
- Cashflow nach Steuern: −256 €/Monat × 12 = −3.072 €/Jahr
- Tilgung (Vermögensaufbau): 300 €/Monat × 12 = 3.600 €/Jahr
- Netto-Vermögenszuwachs: +528 €/Jahr
Eigenkapitalrendite nach Steuern (inkl. Tilgung): 528 € / 40.000 € (EK) = 1,3 % p.a.
Nicht berauschend — aber positiv, trotz negativem Cashflow. Und die Rechnung enthält keine Wertsteigerung der Immobilie, die historisch bei 2–3 % p.a. lag.
Die Stellschrauben, die den Unterschied machen
Unser Beispiel ist konservativ. Drei Hebel verbessern die Rendite deutlich:
Gebäudeanteil erhöhen: Bei 80 % statt 70 % Gebäudeanteil steigt die AfA von 2.800 € auf 3.200 €. Das bedeutet 168 € mehr Steuerersparnis pro Jahr. Über 50 Jahre AfA-Laufzeit summiert sich das. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kostet 500–1.500 € und rechnet sich oft im ersten Jahr.
Günstigere Finanzierung: Bei 3,0 % statt 3,5 % Zinsen sinkt die monatliche Rate um 75 €. Das verbessert den Cashflow direkt — und gleichzeitig sinken die absetzbaren Zinsen, was steuerlich schlechter ist. Der Nettoeffekt ist trotzdem positiv.
Höhere Miete: Jeder Euro mehr Kaltmiete verbessert den Cashflow — abzüglich Steuer. Bei 42 % Grenzsteuersatz bleiben von 100 € Mieterhöhung effektiv 58 € als zusätzlicher Cashflow.
Häufige Fehler bei der Steuerberechnung
Fehler 1: Bruttomietrendite als Entscheidungsgrundlage. Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) ignoriert Nebenkosten, Finanzierung und Steuern. Eine Wohnung mit 4,8 % Bruttomietrendite kann nach Steuern besser performen als eine mit 5,5 %.
Fehler 2: Instandhaltungsrücklage sofort absetzen. Die Zuführung zur Rücklage im Hausgeld ist erst absetzbar, wenn tatsächlich Geld für Reparaturen ausgegeben wird. Viele Vermieter setzen fälschlich das gesamte Hausgeld in der Anlage V an.
Fehler 3: Tilgung als Rendite vergessen. Wer nur den Cashflow betrachtet, übersieht den Vermögensaufbau durch Tilgung. Das ist, als würde man den Sparplan auf dem Girokonto ignorieren, nur weil das Geld nicht frei verfügbar ist.
Fazit: Vor Steuern rechnen ist wie halbe Wahrheit
Die steuerliche Betrachtung ist keine optionale Feinheit — sie verändert die Investitionsentscheidung. Unser Beispiel zeigt: Eine Immobilie mit −275 €/Monat Cashflow kann trotzdem ein vernünftiges Investment sein, wenn Steuereffekte und Tilgung berücksichtigt werden.
Wenn du deine eigene Wohnung durchrechnen willst — mit deinen echten Zahlen —, nutze unseren Steuerrechner Vermietung. Er berechnet Cashflow vor und nach Steuern, steuerliches Ergebnis und Eigenkapitalrendite in wenigen Sekunden.
Häufige Fragen zur Miete nach Steuern
Ist ein negativer Cashflow bei Vermietung schlecht?
Nicht unbedingt. Ein negativer Cashflow vor Steuern kann nach Steuern deutlich besser aussehen — durch AfA und Zinsabzug. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung: Cashflow nach Steuern plus Tilgung ergibt den tatsächlichen Vermögenszuwachs.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und steuerlichem Ergebnis?
Der Cashflow zeigt, was tatsächlich auf deinem Konto passiert (Miete minus alle Ausgaben inkl. Tilgung). Das steuerliche Ergebnis ignoriert die Tilgung, rechnet aber die AfA hinzu — eine Ausgabe, die nur auf dem Papier existiert. Beides zusammen ergibt das vollständige Bild.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite meiner Vermietung?
Formel: (Cashflow nach Steuern + jährliche Tilgung) geteilt durch eingesetztes Eigenkapital. In unserem Beispiel: (-3.072 € + 3.600 €) / 40.000 € = 1,3 %. Wertsteigerung kommt noch dazu.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage steuerlich?
Je höher dein Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt der Steuervorteil durch AfA und Zinsabzug. Ab 35 % Steuersatz werden die steuerlichen Effekte spürbar. Bei 42 % plus Soli wird eine Immobilie mit negativem Cashflow oft trotzdem rentabel.
Weiterführende Rechner: Für die optimale AfA-Basis ist die Kaufpreisaufteilung entscheidend. Die Mietrendite nach Steuern zeigt dir, ob sich dein Investment wirklich lohnt. Und wenn du über einen Verkauf nachdenkst, berechne vorab die Spekulationssteuer.